郑州的老旧小区改造这几年一直在推进。对业主单位来说，改造前最想搞清楚的是”这笔钱大概要花多少、花在哪几块”；对参与投标的施工方来说，是要判断”报价里还有没有空间”。这篇把老旧小区改造的造价构成、计价依据讲清楚，也解释一个很多人没留意的现象——同样叫”老旧小区改造”，不同项目的单方造价能差出二十倍。
一、先界定范围：什么算”老旧小区”
范围不清，后面所有造价讨论都是空谈。国家层面的定义出自《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）：城镇老旧小区指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造 2000 年底前建成的。
河南的口径更具体。按《河南省人民政府办公厅关于推进城镇老旧小区改造提质的指导意见》（豫政办〔2019〕58号），改造提质范围是：建成于 2000 年以前，基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，且房屋结构安全、不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的城市、县城（城关镇）住宅小区。
同时有几类明确不纳入：已纳入各级棚户区改造计划的、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的住宅小区（含独栋住宅楼）、以居民自建住房为主的区域和城中村，以及主干道、主管网、综合管廊、广场、城市公园等与住宅小区不直接相关的基础设施项目。
注意”房屋结构安全、不宜整体拆除重建”这句限定——它把”改造”和”拆除重建”两条技术路线分开了，而这两条路线的造价量级完全不同，后面会具体说。
二、改造内容分三类，造价差别从这里开始
国办发〔2020〕23号把改造内容分为基础类、完善类、提升类三类。这个分类不只是政策口径，它直接决定了钱的来源和造价的量级：
| 类别 | 主要内容 | 出资机制 |
|---|---|---|
| 基础类 | 供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施改造提升，光纤入户、架空线规整（入地）；小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修 | 政府资金重点支持 |
| 完善类 | 环境及配套设施改造建设（拆除违建、绿化照明整治、适老设施、无障碍设施、停车设施、充电设施、文化休闲与体育健身设施、物业用房）；建筑节能改造；有条件的楼栋加装电梯 | 部分由居民出资 |
| 提升类 | 公共服务设施配套建设及其智慧化改造：社区综合服务设施、卫生服务站、幼儿园、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等 | 鼓励社会力量参与 |
一个实际含义：清单里”基础类”占多少、”完善类”占多少，直接决定这个项目的单方造价落在什么区间。只做管网和路面的小区，和还要加装电梯、做节能改造的小区，造价不在一个量级上。
三、工程造价由这五块构成
不管项目大小，按现行计价规则，工程造价由五部分构成：分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金。看一个真实的公开数据能更直观——义马市 2025 年老旧小区改造项目（三期）公开的招标控制价为 1018.82 万元，明细如下：
| 构成项目 | 金额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 分部分项工程费 | 8,459,695.71 | 83.03% |
| 措施项目费 | 504,253.78 | 4.95% |
| 其他项目费 | 96,000.00 | 0.94% |
| 规费 | 287,001.25 | 2.82% |
| 税金 | 841,225.57 | 8.26% |
| 合计 | 10,188,176.31 | 100% |
口径必须说清楚：这是招标控制价，也就是招标人设定的最高投标限价，属于发包方一侧的价格口径，不等于任何一方的施工成本。本文引用它，是为了说明”造价由哪几块组成、各占多大比例”，而不是把它当作成本数据使用。
从这个构成能看出两件事。第一，分部分项工程费是大头，占八成以上，所以工程量算得准不准，几乎决定了整个项目造价的准确性。第二，规费加税金合计约 11%，这部分是刚性的、不可竞争的，报价时压不动，也不该压。
四、为什么单方造价能差二十倍
这是很多业主和施工方都困惑的地方。看两个都来自政府公开渠道的河南项目：
- 新蔡县 2025 年城镇老旧小区改造项目：计划改造 8 个小区、3075 户，改造建筑面积 38.68 万平方米，建设内容主要是道路、供水、排水、供电、照明、通信等基础设施。施工三个标段的招标控制价合计 3724.75 万元。折算下来约 96 元/㎡。
- 安阳市北关区危房原址重建项目：针对整体鉴定为 D 级危房、无修缮价值的老楼院（如 1979 年建成的橡胶厂家属院），采用拆除重建方式，将重建单价控制在 2000 元/㎡。
两个项目差了约 20 倍，但都叫”老旧小区改造”。原因不在单价本身，而在工程内容根本不是同一件事：前者是管线、道路、照明的改造提升，后者是推倒重来的新建工程。
这就是为什么在讨论造价之前，必须先拿到两样东西：工程量清单和施工图纸。不看清单就报单价，无论报多少都是猜。
五、河南/郑州现行的计价依据
造价不是拍脑袋，每一笔都要有计价依据。河南目前执行的主要依据：
- 《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）
- 《河南省房屋建筑与装饰工程预算定额》（HA 01-31-2016）
- 《河南省通用安装工程预算定额》（HA 02-31-2016）
- 《河南省市政工程预算定额》（HA A1-31-2016）
- 配套的定额综合解释、费用定额及现行造价文件
2025 年 9 月 1 日起有一个重要变化，需要特别留意。河南省住房和城乡建设厅印发《关于贯彻执行〈建设工程工程量清单计价标准〉〈房屋建筑与装饰工程工程量计算标准〉等工程量计算标准的通知》（豫建科〔2025〕173号），开始执行 2024 版国家清单标准（含 GB/T 50500-2024）。其中两处调整直接影响计算结果：
- 规费并入人工费、机械人工费及企业管理费管理人员工资——原来单列的规费项并入其他费用中
- 原”工程排污费”调整为”环境保护税”，并计入税前造价
同时明确：国有资金投资的建设工程，施工发承包应采用工程量清单计价，招标时必须设有最高投标限价，并在发布招标文件时公布最高投标限价及其编制依据。用旧版口径去核一个按新标准编制的预算，是很容易出错的——这是近期做造价复核时最该注意的一个坑。
六、材料价格去哪里查真数
定额给的是消耗量，材料单价要另找依据。郑州市城乡建设局按季度发布《郑州市建设工程材料价格信息和造价指标》，按月发布主要材料价格信息，可作为编制设计概算、施工图预算、招标控制价时的参考依据。
有两点需要知道：
- 发布的价格信息是到工地价（郑州市区四环以内口径），已包含材料原价、运杂费、运输损耗和采购保管费，不要再重复计取
- 信息价不属于政府定价或政府指导价，没有强制约束力。发承包双方在合同里仍应明确约定材料价格的确定与调整方法、风险范围和幅度
七、控制改造造价，业主方能做的几件事
- 先定资金盘子，再定改造清单。反过来做（先画图再算钱）的结果通常是要么超预算，要么砍已成型的方案。
- 设计阶段就介入造价控制。限额设计是控制投资最有效的环节，图纸定了再改，成本是成倍上升的。
- 招标控制价要有人独立复核。控制价编错的直接后果是废标或后续结算无休止的争议。
- 施工阶段的变更和签证要有造价人员同步把关。变更一旦施工完成再补签，核定难度和争议都会大幅上升。
- 结算阶段做独立审核。这一环是资金守门，也是投入产出比最高的一环。
八、常见问题
问：老旧小区改造的造价咨询服务怎么收费？
工程造价咨询服务收费属市场调节价，没有统一的政府定价。实际收费取决于服务内容（是只做结算审核，还是全过程管控）、项目造价规模和复杂程度。建议先明确服务范围和交付成果，再谈价。
问：怎么判断一家公司能不能做造价咨询？
这里有个常被误解的点：2021 年 7 月起，国家已取消工程造价咨询企业资质审批（依据国发〔2021〕7号、建办标〔2021〕26号），企业按营业执照经营范围开展业务，行政机关、企事业单位、行业组织也不得要求企业提供工程造价咨询资质证明。所以选用时应关注的是：注册造价工程师的配备、类似项目的实际业绩、成果文件的质量，而不是有没有一张”资质证书”。
问：老旧小区改造和拆除重建，哪个更划算？
不能一概而论，前提是房屋结构安全状况。按政策口径，只有”房屋结构安全、不宜整体拆除重建”的小区才纳入老旧小区改造范围；整体鉴定为 D 级危房、无修缮价值的，才走拆除重建。先做房屋安全鉴定，再谈技术路线，这是顺序问题。
问：工程量清单和招标控制价，是同一份文件吗？
不是。工程量清单是”要做什么、做多少”的清单；招标控制价是在清单基础上套用定额、价格、费率算出来的”最高能出多少钱”。清单是控制价的基础，清单错了，控制价一定错。
需要算一笔旧改的钱？
河南筑航工程管理有限公司在郑州提供工程造价咨询服务，可承接老旧小区改造项目的投资估算、工程概算、施工图预算、招标控制价编制与复核、全过程造价控制、竣工结算审核等业务。如果你手上有图纸和清单，可以先做一次造价核对，看看钱花在哪、有没有压减空间。
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本文数据均来自政府公开发布文件：河南省住房和城乡建设厅《关于贯彻执行〈建设工程工程量清单计价标准〉等工程量计算标准的通知》（豫建科〔2025〕173号）、《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《河南省人民政府办公厅关于推进城镇老旧小区改造提质的指导意见》（豫政办〔2019〕58号）、义马市 2025 年老旧小区改造项目（三期）中标结果公示、新蔡县 2025 年城镇老旧小区改造项目中标人公示、郑州市城乡建设局建设工程材料价格信息发布通知。文中引用的招标控制价均为公开发包价格口径，不代表任何一方的施工成本。
